【2026年最新】相続登記の期限はいつまで？2027年3月31日の対象と3年ルールを解説

「相続登記に期限があると聞いたけれど、自分はいつまでにすればいいのだろう」と気になる方は少なくないでしょう。相続登記は原則として3年以内に申請する義務があり、2024年3月31日以前に発生した相続も対象です。ただし、全員の期限が一律に2027年3月31日というわけではなく、いつ相続や不動産の取得を知ったかによって変わります。

この記事では、3年の数え方をケース別に整理したうえで、期限を過ぎた場合の過料と「正当な理由」、期限までに相続登記ができないときの対処法までを解説します。相続した不動産が分からない場合の確認方法も紹介していますので、ぜひ最後まで読んで手続きにお役立てください。

 

相続登記の期限は「3年以内」が原則

相続登記の期限は、亡くなった日から3年と説明されることがあります。しかし、法律が起算点としているのは死亡日そのものではありません。まずは、3年をどこから数えるのかを確認しておきましょう。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内

2024年4月1日に改正不動産登記法が施行され、相続登記の申請が義務になりました。不動産を相続した人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

この制度が導入された背景には、所有者不明土地の増加があります。相続が発生しても登記名義が変更されないまま世代交代が続くと、登記簿を確認しても現在の所有者を把握することが難しくなります。こうした問題を抑えるため、従来は任意とされていた相続登記が義務化されました。

遺言によって不動産を取得した場合や、相続人が遺贈によって不動産を取得した場合も、原則として申請義務の対象です。複数の相続人がいる場合に限らず、特定の相続人が単独で不動産を取得するケースも対象となります。

「知った日」とは具体的にいつか

起算点になるのは、次の二つをどちらも知った日です。

・被相続人が亡くなり、自分が相続人になったこと

・相続によって対象の不動産を取得したこと

同居していた親が亡くなり、自宅の土地や建物を相続する場合は、死亡を知った時点で不動産の取得も把握していることが一般的です。一方、疎遠だった親族の死亡を後から知った場合や、相続後に新たな不動産が見つかった場合は、死亡日と3年の起算点が一致しないことがあります。

そのため、相続登記の期限は単純に「死亡から3年」と考えるのではなく、相続の開始と対象不動産の取得をいつ知ったかを基準に確認する必要があります。

遺産分割で不動産を取得した場合は成立日から3年以内

遺産分割協議によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内にも、その内容を反映した相続登記を申請する必要があります。

ここで注意したいのは、相続開始を知った後の3年と、遺産分割成立後の3年は別の義務として考える点です。協議が長引いている間も最初の期限は進むため、期限が迫っている場合は後述する相続人申告登記の利用を検討します。

参照：法務省｜相続登記の申請義務化について

 

【ケース別】相続登記の期限はいつになる？

相続登記の期限は、相続が発生した時期や、不動産の存在を知った時期によって異なります。代表的なケースを整理すると次のとおりです。

 

2024年4月1日以降に相続が発生した場合

2024年4月1日以降に相続が発生し、その時点で不動産を相続したことも分かっていた場合は、相続開始と不動産の取得を知った日から3年以内が期限です。

たとえば、2026年5月1日に父が亡くなり、その日に自宅を相続したことを知ったのなら、その日から3年以内に申請する必要があります。

3年という期間には余裕があるように見えますが、戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかるケースもあります。相続人が多い、遠方に住んでいる、古い相続が重なっているといった事情がある場合は、早めに準備を始めた方がよいでしょう。

2024年3月31日以前の相続｜原則2027年3月31日まで

義務化の対象は、2024年4月1日以降に発生した相続だけではありません。それ以前の相続で、現在も相続登記がされていない不動産も対象になります。

この場合の起算点は、2024年4月1日と、相続によって不動産を取得したことを知った日のうち遅い方です。施行日前から取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。

たとえば、何十年も前に亡くなった祖父名義の土地がそのまま残っているケースでも、相続人に申請義務が生じる場合があります。「昔の相続だから対象外」と考えず、未登記の不動産がないか確認しておきましょう。

相続した不動産の存在を後から知った場合

相続があったことは知っていても、被相続人が地方に土地を所有していたことを後から知るケースがあります。この場合、3年の起算点となるのは、その不動産を相続によって取得したことを知った日です。

そのため、2024年3月31日以前に発生した相続であっても、期限が一律に2027年3月31日になるとは限りません。固定資産税の納税通知書や名寄帳で新たに土地が見つかったのであれば、その時点が起算点となり得ます。ただし、実際にいつ知ったかは後から確認しにくいこともあるため、不動産が見つかった時点で早めに手続きを進めることが大切です。

なお、相続登記をしないまま相続人が亡くなり、さらに次の相続が発生している数次相続では、それぞれの相続について申請義務を検討する必要があります。相続関係も複雑になりやすいため、必要に応じて司法書士への相談を検討しましょう。

遺産分割協議が長引いている場合

遺産分割協議がまとまっていなくても、相続登記の期限が自動的に延びるわけではありません。協議中であっても、相続開始と不動産の取得を知った日から3年という期限は進みます。

期限までに遺産分割が成立しそうにない場合は、相続人申告登記を利用する方法があります。まずは自分の期限を確認し、通常の相続登記が間に合わないと分かった時点で対応を検討してください。

参照：法務省｜相続登記の申請義務化に関するQ&A

 

期限を過ぎるとどうなる？過料と「正当な理由」

期限内に相続登記を申請しなかった場合には過料の定めがあります。ただし、期限を1日過ぎただけで自動的に過料が科される仕組みではありません。

正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料

正当な理由なく申請期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は行政上の制裁であり、刑事罰である罰金とは異なるため、科されたとしても前科がつくわけではありません。

ただし、過料は相続登記の申請義務に代わるものではありません。過料を納めた後も申請義務は残るため、相続登記そのものを別途行う必要があります。

期限を過ぎただけで直ちに過料が科されるわけではない

過料に至るまでには、次の段階を踏みます。

1. 登記官が義務違反を職務上知り、相当の期間を定めて申請するよう催告する
2. 催告期間内に正当な理由なく申請されない場合、登記官が管轄の裁判所へ通知する
3. 裁判所が過料を科すかどうかと金額を判断する

登記官が相続登記の申請義務違反を把握するきっかけとしては、他の登記申請に添付された遺言書や遺産分割協議書などから、相続登記がされていない不動産の存在が判明する場合があります。ただし、登記官が各相続人について、不動産を取得したことをいつ知ったのかまで常に把握しているわけではありません。

催告を受けた場合は放置せず、指定された期間内に相続登記を申請する必要があります。やむを得ず申請できない事情があるときは、その事情を法務局に説明しましょう。

過料の対象とならない「正当な理由」とは

法務省は、正当な理由があると認められる事情の例として、次のようなケースを示しています。

• 相続人が極めて多数で、戸籍の収集や相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が争われ、不動産を取得する人が明らかにならない場合
• 申請義務を負う人に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 配偶者からの暴力の被害を受け、避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮し、登記に必要な費用を負担できない場合

これらに当てはまらない場合でも、個別の事情に応じて理由に正当性が認められれば、過料通知は行われないとされています。一方で、単に手続きを忘れていた、面倒で後回しにしていたといった事情は、正当な理由として認められにくいと考えられます。

参照：法務局｜相続登記が義務化されました

 

期限までに相続登記ができないときの対処法

遺産分割がまとまらない、相続人の一部と連絡が取れないといった事情で、期限内に通常の相続登記ができないこともあります。その場合は、相続人申告登記を利用して申請義務を履行する方法があります。

遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記で義務を履行できる

相続人申告登記は、2024年4月から始まった制度です。相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出れば、申出をした人について相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

通常の相続登記とは異なり、遺産分割を成立させる必要はありません。原則として、申出人が被相続人の相続人であることを確認できる戸籍関係書類を提出すればよく、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべてそろえる必要もありません。

相続人が複数いる場合でも単独で申出ができますが、義務を履行したことになるのは申出をした本人だけです。他の相続人についても義務を履行させるには、それぞれについて申出が必要になります。

登録免許税はかからないため、期限が迫っているものの遺産分割が終わっていない場合に利用しやすい制度です。

相続人申告登記をしても名義変更は完了しない

相続人申告登記は、所有権を取得した相続人を確定させる登記ではありません。登記簿には申出をした人の氏名や住所が付記されますが、不動産の名義がその人へ変更されるわけではない点に注意が必要です。

そのため、不動産を売却するときや、担保にして融資を受けるときは、相続人申告登記だけでは足りません。所有権移転登記や抵当権設定登記の前提として、通常の相続登記が必要になります。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度と考えておきましょう。

相続人申告登記後に遺産分割が成立したら改めて相続登記をする

相続人申告登記をした後に遺産分割が成立し、不動産を取得した場合は、成立した日から3年以内にその内容を反映した相続登記を申請する必要があります。

相続人申告登記を済ませたからといって、その後の登記まで不要になるわけではありません。協議がまとまった時点で、新たな期限が生じることを覚えておきましょう。

手続きが複雑な場合は司法書士への依頼を検討する

相続人が多い場合や、何代にもわたって相続登記がされていない場合は、相続人を確定するだけでも相当な手間がかかります。期限までの時間が限られているときは、早い段階で司法書士へ相談する方法があります。

相続登記の申請代理を業務として行えるのは、司法書士と弁護士です。費用はかかりますが、戸籍の収集から登記申請まで任せられるため、自分で手続きを進める時間が取れない場合にも利用できます。

参照：法務省｜相続人申告登記について

 

相続登記と混同しやすい相続手続きの期限

相続に関する手続きには、相続登記より早く期限が到来するものがあります。相続登記には3年あるからと考えていると、別の手続きに間に合わない可能性があるため注意が必要です。

※準確定申告は被相続人について確定申告が必要な場合、相続税の申告・納付は申告義務がある場合に必要です。

特に相続放棄の熟慮期間は3か月と短いため、財産調査をしている間に期限が迫ることがあります。期間内に相続するかどうか判断できない事情がある場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てることも可能です。

参照：裁判所｜相続の承認又は放棄の期間の伸長

参照：国税庁｜納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）

 

期限が迫っているのに相続した不動産が分からないときは

相続登記をするには、対象となる不動産を特定する必要があります。しかし、被相続人が山林や田畑を所有していた場合には、相続人がその存在や場所を把握していないケースもあります。

相続した不動産が分からないときは所有不動産記録証明制度を活用する

被相続人名義の不動産をまとめて把握したいときに使えるのが、2026年2月2日に運用が始まった所有不動産記録証明制度です。相続人であれば、被相続人名義で登記されている不動産を一覧化した証明書を取得できます。

ただし、この制度は登記記録上の氏名と住所をもとに検索するため、登記簿の氏名や住所が古いままになっている不動産が一覧に反映されない場合があります。そのほか検索上の限界もあるため、証明書に載っていないことだけを理由に「ほかに不動産はない」と断定しないよう注意が必要です。

制度の詳しい内容や請求方法は、次の記事で詳しく解説しています。

関連記事：【2026年最新】相続登記の義務化とは？過去の相続も対象｜期限・罰則・やるべきことを解説

参照：法務局｜所有不動産記録証明制度について

地番が分かっても現地の場所を特定できないことがある

不動産の所在と地番を確認できても、現地の場所まで直ちに分かるとは限りません。地番は一般的な地図上の住所とは異なるため、山林や田畑ではGoogleマップなどを見ても場所を特定しにくいケースがあります。

地番から土地の位置を調べる方法については、次の記事で詳しく解説しています。

関連記事：【2026年最新】地番の調べ方は？住所から無料で調べる5つの方法と注意点を解説

土地の確認には時間がかかるため期限前に動く

不動産の所在が分からないままでは、相続登記の準備もスムーズに進められません。自力で確認するのが難しい場合は、土地調査の専門サービスを活用する方法も選択肢になります。

株式会社LR visionでは、地番や固定資産税の通知書をもとに、土地のおおよその場所を確認する無料調査を受け付けています。必要に応じて、土地の情報を地図上で把握しやすい形に整理できる点も特徴です。

相続登記の期限が迫ってから調査を始めると、戸籍の収集や遺産分割に充てられる時間が短くなるおそれがあります。所在の分からない土地がある場合は、登記手続きの準備と並行して早めに確認を進めておくと安心です。

 

まとめ

相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。2024年3月31日以前に発生した相続も義務化の対象となり、多くのケースでは2027年3月31日が期限となりますが、実際の期限は自分がいつ相続や取得を知ったかによって変わります。まずは、自分のケースがどれに当てはまるのかを確認しましょう。

遺産分割がまとまらないといった理由で期限までに相続登記ができない場合でも、相続人申告登記を利用する選択肢があります。間に合わないと感じたら早めに司法書士へ相談してください。また、期限が迫っている状況では、相続した不動産そのものの確認に時間を取られることが一番の痛手になります。

対象の土地が分からないときに使えるのが、株式会社LR visionの無料調査です。地番や固定資産税の通知書をもとに、土地のおおよその場所を確認します。全国の土地に対応しており、必要に応じて、より詳しい情報を地図上で整理する有料サービスもご利用いただけます。

期限から逆算すれば、動き出しは早いほど有利です。相続した土地の場所が分からないまま日数だけが過ぎている方は、LR visionの無料相談・無料調査をご利用ください。対象の土地さえはっきりすれば、期限内に手続きを終える見通しが立てられます。